FICHE QUARTIER : LA GENETTE

LA GENETTE s’impose en 2025 comme le grand quartier résidentiel premium de La Rochelle, avec un prix médian autour de 5 160 €/m², nettement au‑dessus de la moyenne de la ville. C’est un marché tiré par les maisons familiales bien placées, avec une clientèle à hauts revenus (locaux aisés + cadres métropolitains) et une tension toujours forte sur les produits de qualité.​

1. Niveaux de prix 2025

• Prix médian tous biens confondus : 5 162 €/m², stable sur un an, +14% sur 5 ans.​

• Maisons : 5 356 €/m² de médiane (fourchette 4 188–7 155 €/m²), +6% sur 1 an, +22% sur 5 ans.​

• Appartements : 4 990 €/m² de médiane (fourchette 3 885–6 639 €/m²), –4% sur 1 an, +8% sur 5 ans.​

Par nombre de pièces (ancien) : studios ≈ 5 360 €/m², T2 ≈ 4 790 €/m², T3 ≈ 5 090 €/m², T4 ≈ 5 320 €/m², T5 ≈ 5 310 €/m², ce qui montre que la prime se concentre surtout sur les grands logements familiaux bien situés. Les sous‑secteurs « La Genette – Parcs / Le Mail » montent à environ 5 700 €/m² pour les appartements et près de 6 950 €/m² pour les maisons, plaçant ce micro‑quartier parmi les plus chers de la ville.​

2. Exemples de biens (ordres de grandeur)

• Maison familiale années 30 de 150 m² avec jardin proche des parcs : à 5 800 €/m², la valeur se situe autour de 870 000 €, avec des biens comparables pouvant dépasser 1 million dès que le terrain est généreux et la rénovation aboutie.​

• Maison de maître de 240 m², 5 chambres, au cœur de La Genette, avec jardin et cachet : les annonces de ce calibre s’affichent autour de 1 150 000–1 250 000 € FAI, soit 4 800–5 200 €/m² selon l’état et les annexes.​

• Appartement T3 de 90 m² dans petite copropriété entretenue : à 4 900–5 200 €/m², la fourchette de valeur réaliste se situe vers 440 000–470 000 € pour un bien en bon état avec extérieur ou stationnement.​

• T2 de 46 m², 1 chambre, secteur résidentiel calme : un prix d’offre observé à 273 000 € correspond à un niveau de l’ordre de 5 930 €/m², typique d’un T2 bien placé avec peu de défauts.​

Sur le secteur très prisé de la place de La Genette, la cote moyenne tourne autour de 6 690 €/m², avec une fourchette extrême entre 4 000 et près de 11 000 €/m² pour les biens les plus exceptionnels (vue, emplacement, prestations). Un T4 de 120 m² bien rénové sur ce secteur peut donc légitimement se positionner entre 750 000 et 850 000 € selon le jardin et le stationnement.​

3. Typologie de biens et comportements

Les produits qui se vendent le mieux :

• Maisons années 30/50 de 120–180 m² avec jardin, bien situées par rapport au Mail et aux parcs, dans des rues calmes et arborées.​

• Petites copropriétés de standing, avec volumes familiaux (T3/T4), balcon ou terrasse, stationnement ou garage.​

• Maisons à rénover dans les « bonnes rues » : rareté marquée, forte compétition dès que le potentiel (surface, parcelle, extension possible) est lisible.​

Les biens rénovés, aux normes actuelles (énergie, confort, cuisine/salle de bain récentes), partent vite et subissent peu de négociation, particulièrement si l’annonce valorise bien les atouts de rue, d’école et de vie de quartier. Les maisons à travaux attirent familles et investisseurs haut de gamme, mais le prix doit intégrer un vrai « budget travaux » ; la surévaluation de ce segment est une erreur fréquente qui rallonge fortement les délais.​

4. Clientèles cibles : profils et sociologie

Familles locales et Rochelais « en montée en gamme »

• Revenus ménages supérieurs à la moyenne, souvent bi‑actifs cadres ou professions libérales, cherchant plus d’espace et un jardin proche des écoles, des parcs et du centre.​

• Attentes fortes sur : sécurité du quartier, calme, qualité des écoles, proximité commerces de proximité et équipements (parcs, bord de mer).​

Ces ménages arbitrent souvent entre centre historique sans extérieur et La Genette avec jardin, acceptant un budget d’achat élevé pour une qualité de vie familiale jugée optimale.​

Cadres franciliens / bordelais (résidence semi-principale)

• Cadres supérieurs, quadras/quinquas souvent en télétravail partiel, cherchant une maison de 140–180 m² à 10–15 minutes à pied du centre, utilisable 3–4 jours par semaine ou en alternance avec une base parisienne/bordelaise.​

• Forte sensibilité au cachet (maisons anciennes, volumes, hauteur sous plafond), à la proximité de l’océan et aux « codes » de quartier résidentiel chic.​

Ce public est plus tolérant sur les prix, mais plus exigeant sur la qualité perçue ; il n’hésite pas à déclencher une surenchère sur un bien « parfait » mais écartera vite un bien surcoté ou mal présenté.​

Seniors aisés et retraités

• Revenu moyen par habitant à La Genette nettement supérieur à la moyenne nationale, ce qui révèle un tissu social favorisé et une forte proportion de ménages à hauts revenus ou patrimoines confortables.​

• Seniors recherchant une maison ou un grand appartement (plain-pied ou avec ascenseur) combinant calme, proximité services de santé, commerces, bord de mer, tout en restant dans un environnement social homogène et sécurisé.​

Ce public privilégie le confort (pas de gros travaux, peu d’escaliers, extérieur facile à entretenir) et un environnement « pratique » au quotidien, avec une vraie capacité à payer la prime d’emplacement.​

Investisseurs haut de gamme

• Ciblent surtout les appartements T3/T4 de standing et les maisons à fort potentiel de valorisation (travaux, division, locatif meublé haut de gamme), moins les petites surfaces étudiantes, davantage concentrées sur d’autres quartiers.​

• Stratégie : sécuriser un actif patrimonial dans un quartier de long terme, avec rendement modéré mais valeur de revente élevée et clientèle locative CSP+ stable (cadres en mobilité, dirigeants, seniors).​

5. Avantages / inconvénients du quartier

Avantages

• Image et statut : quartier résidentiel chic, perçu comme une « valeur sûre » et l’un des plus prisés de la ville, ce qui sécurise la revente à moyen/long terme.​

• Cadre de vie : rues calmes, proximité immédiate du Mail, des parcs, de l’océan et du centre-ville, offre idéale pour les familles et les seniors exigeants.​

• Qualité du bâti : nombreuses maisons de caractère, parcs de maisons familiales avec jardins, petites copropriétés entretenues et habitat de qualité.​

Inconvénients

• Niveau de prix élevé : ticket d’entrée important, parfois dissuasif pour les primo‑accédants et les ménages aux revenus moyens.​

• Offre rare : tension sur les maisons familiales ; peu de biens vraiment « parfaits » et beaucoup de demandes, ce qui peut générer des surenchères et une difficulté à se positionner pour certains acheteurs.​

• Travaux coûteux : les maisons anciennes nécessitant une rénovation globale représentent un budget global (achat + travaux + DPE) très élevé, ce qui peut rallonger la commercialisation si le prix de départ ne tient pas compte de ce coût.​

6. Erreurs fréquentes des vendeurs (et comment les corriger)

• Comparer La Genette à Fétilly ou à des secteurs moins premium : ces zones affichent des prix au m² plus bas, et la transposition directe conduit soit à une sous‑estimation, soit à des discours incohérents vis‑à‑vis d’acheteurs bien informés.​

• Négliger le facteur « rue » : dans La Genette, la différence de valeur entre une rue très recherchée proche des parcs et une rue plus circulante peut dépasser 15–20% à caractéristiques identiques.​

• Surévaluer les maisons à travaux : les acheteurs actuels chiffrent finement les travaux, notamment en rénovation énergétique, et exigent une décote par rapport au prix d’une maison déjà rénovée.​

En résumé, La Genette est un marché à la fois porteur et exigeant : l’emplacement précis, la qualité intrinsèque du bien et la sociologie très CSP+ des acheteurs font que la réussite d’une vente se joue sur une estimation micro-locale, une mise en scène soignée et une argumentation adaptée à ces clientèles cibles. 

Le Cabinet Gauduchon est spécialisé sur ce secteur depuis plus de 50 ans, nous y avons grandis.... Nous sommes légitimement de vrais experts de ce quartier donc n'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou bien si vous souhaitez une évaluation réaliste de votre bien.